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ESTADO DE ALARMA Y ARRENDAMIENTO DE LOCALES

¿Están los inquilinos de locales ante la imposibilidad de cumplir con el contrato de arrendamiento o ante una alteración sobrevenida de las circunstancias del contrato?

Atendiendo al estado de alarma, la obligación de confinamiento y la prohibición de apertura de muchos locales, estamos indudablemente ante una situación excepcional. Por este motivo debemos valorar la posibilidad de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

Rebus sic stantibus es una expresión que puede traducirse como “estando así las cosas“. En Derecho mediante esta expresión, indicamos que las estipulaciones establecidas en los contratos lo son, teniendo en cuenta las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, esto es, cualquier alteración sustancial de las mismas, puede dar lugar a la modificación de aquellas estipulaciones.

La doctrina del Tribunal Supremo sobre la cláusula Rebus Sic Stantibus, realiza una aplicación más bien restrictiva.

En la situación actual en la que nos encontramos, el arrendador está cumpliendo su parte del contrato pues permite la ocupación al arrendatario. Por ello, no parece razonable que el arrendatario repercuta completamente al arrendador la totalidad de estas consecuencias.

En cada caso debemos valorar cómo afecta el cierre o la disminución de actividad a la obligación esencial del arrendatario que consiste en el pago de la renta convenida.

Estamos ante una obligación dineraria que no resulta de imposible cumplimiento y, por tanto, no podemos defender que nos encontremos ante un supuesto clásico de caso fortuito o la fuerza mayor que comporte la extinción del contrato u exoneración del pago de la renta.

No obstante, la manera de aplicar dicha cláusula, o la forma y alcance en que deben o pueden ser modificadas las contraprestaciones de las partes vendrá determinada por cómo afecta a cada contrato la alteración de las circunstancias derivadas del estado de alarma causado por el Covid 19.

Habrá que tener en cuenta, en cada caso, si la prohibición de apertura es total o no, la duración de la prohibición en su caso, la cuantía en que el arrendatario ha visto mermados sus ingresos por la situación creada, las pérdidas directas ocasionadas, etc. Y de igual forma la posibilidad de recuperación en el tiempo de esos ingresos.

La jurisprudencia ha venido entendiendo desde hace algún tiempo, que el contrato es revisable o modificable, (y no resoluble, porque esta solución es más drástica, debiendo en la medida de lo posible, conservarlo, aunque sea modificado).

Su revisibilidad no está acogida como regla por nuestro código civil, pero puede adoptarse aplicando los principios generales del derecho, con todas las cautelas necesarias, y siempre que concurran los debidos requisitos.

El problema en los contratos de arrendamiento y la doctrina de la rebus sic stantibus es que ésta no es de aplicación unilateral y exige, en caso de disconformidad entre las partes, un pronunciamiento judicial.

En consecuencia, nada impide que ante la decisión unilateral del arrendatario de no pagar la renta o de pagar menos renta, el arrendador pueda instar el desahucio por falta de pago.

Nuestro consejo es utilizar el diálogo y la mediación entre las partes, tratando de apelar a la buena fe y al sentido común para alcanzar un acuerdo que tenga en cuenta la situación de excepcionalidad y que requiere la aplicación de la comprensión y la solidaridad entre los diferentes operadores del mercado.

Pueden contar con nuestros abogados especializados en la materia para el asesoramiento, la negociación y todo lo relacionado con los contratos de arrendamientos de locales. Para más información: info@olavarriaga.com

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